极目新闻记者 曹雪娇

贷款买房后发现买到烂尾楼还需要继续还款吗？近日，人民法院案例库公布了这样一则江苏盐城的烂尾楼案例。两名购房者还贷两年，却被告知所买房子已停工无法交付。无奈之下，只能将开发商与贷款银行诉至法院。最终，法院判决购房者与开发商、贷款银行解除合同，并由开发商向购房者返还购房首付与此前偿还的贷款本息，同时承担银行剩余贷款本息。

购房者贷款75万买到烂尾楼

原告陆某、张某千诉称，2021年12月22日，陆某与被告盐城融某置业有限公司（以下简称融某置业公司）签订房屋认购合同。12月31日，双方签订《商品房买卖合同》（预售版），合同约定商品房总购房款为人民币1183680元（币种下同），首付款433680元，剩余房款75万元，由融某置业公司指定陆某、张某千向某银行股份有限公司盐城分行（以下简称某银行盐城分行）贷款，以按揭方式支付房款。合同签订后，陆某、张某千向融某置业公司支付首付款433680元。

2022年2月21日，陆某、张某千、融某置业公司与某银行盐城分行签署《个人购房借款/担保合同》，约定陆某、张某千作为借款人向某银行盐城分行借款75万元用于支付房款，融某置业公司作为保证人承担担保责任。3月23日，该笔借款由某银行盐城分行转入融某置业公司账户。陆某、张某千按月偿还按揭贷款，截至2024年3月26日已支付贷款本金及利息190430.39元，但融某置业公司仍未按合同约定履行交房义务，逾期交房已超过4个月，融某置业公司称已无法向陆某、张某千交付房屋。

购房者起诉后，开发商辩称已主动提出解除合同

陆某、张某千向法院起诉上述置业公司与贷款银行，要求解除原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》《商品房买卖合同》（预售版）以及原告陆某、张某千与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》；被告融某置业公司返还某银行盐城分行剩余银行贷款本金及利息，原告陆某、张某千不承担返还剩余贷款本息的责任；被告融某置业公司返还原告陆某、张某千首付款433680元及利息；被告融某置业公司向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元；被告融某置业公司向原告陆某、张某千支付已还银行贷款及利息190430.39元。

对此，被告融某置业公司辩称，案涉住宅项目停工，在短期内无法向陆某、张某千交付。2023年融某置业公司已主动向陆某、张某千提出解除合同，并退还购房款，但陆某、张某千拒绝，故由此产生的贷款利息应当由陆某、张某千自行承担，同时融某置业公司不应当承担合同约定的逾期交付违约金。

被告某银行盐城分行则称，银行是无过错方，不应承担超过合同约定的风险责任，有权要求借款人和合同担保人偿还剩余贷款本息。

法院判开发商向购房者返还首付款及已偿还贷款本息

最终，法院审理判决，原告陆某与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》，并与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》，由被告融某置业公司返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息，同时向原告陆某、张某千支付购房首付款、违约金和已偿还的贷款本金及利息。

宣判后，某银行盐城分行不服，提起上诉。被江苏省盐城市中级人民法院驳回，维持原判。

烂尾楼是否要继续偿还贷款，是社会各界关注的重点。在案涉商品房建设停工数月、短期内无复工可能的情况下，案涉商品房担保贷款合同应否一并解除也是本案的焦点之一。

据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，商品房买卖合同与担保贷款合同系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体。商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同纠纷往往相伴而生，为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，根据当事人诉请，人民法院应将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷纳入同一案件中予以解决。本案中，在商品房买卖合同解除的情况下，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，应当一并解除，故对陆某、张某千主张解除与某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求依法予以支持。