【大河财立方 记者 秦龙】 运用专项债券资金收储,全国多地在行动。
2025年以来,与中央部委加快落实专项债收储政策同步推进,地方主管部门发布土地收储计划的速度逐月加快。
第三方研究机构克而瑞研究中心近日发布的研究报告显示,自专项债收储政策启动以来,截至5月13日,已有171个城市发布收储计划,合计收储金额达到3918亿元,明确涉及收储宅地规模达到6565公顷。据其测算,这相当于为2025年楼市去库存加速54%,全国广义库存去化周期下降超过2个月。
大河财立方记者通过研究报告发现,收储的地块属性持续聚焦在住宅用地,收储规模更多集中在三四线城市。就已公布土地属性的地块清单来看,三四线城市拟收储5437公顷,占比达到84%,合计收购总价1659亿元,占比74%,因各能级地价差距,三四线总价占比稍低于面积占比。
克而瑞研究中心分析师马千里认为,相对于一二线城市而言,三四线城市在本轮调整中面对着更大的需求端波动,且更多地块由城投托底拿地,大量宅地因财务测算无法满足开工条件,导致城市潜在库存高企。为加快达成行业新的供求平衡,土地收储成为现阶段这些地块的主要出路。
同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫向大河财立方记者分析,通过专项债收购存量住房,能够起到三个作用,一是能够有效降低库存,尤其是三四线城市,降低市场供给压力;二是房企可以回笼资金,有能力进一步推动保交楼进程,同时在一定程度上降低了财务压力;三是通过存量转保障房,直接完成保障房建设任务,能够提高资源的优化配置,效率提升。
同时,报告显示,就城市收储规模来看,目前有13个城市拟收储规模超过100公顷,其中仅有4个二线城市,分别为郑州、昆明、西安、天津。在13个城市中,郑州拟收储规模273公顷,位居首位,较第二名平顶山高出108公顷。
克而瑞研究中心分析师马千里表示,面对本轮市场调整的挑战,郑州在加速盘活库存方面作出了诸多努力,除加快土地收储之外,还有稳定商品住宅销售、配售型保障房建设等动作,加速需求端去库存。2025年以来郑州各月新房成交规模均维持正增长,其中4月份更是同比、环比双增。
就企业类型来看,据不完全统计,城投企业成为土地回收主力,收购面积占比达70%,平均收储价格为3506万元/公顷;央国企占比12%,但平均收储价格最高(3998万元/公顷);民企占比仅17%,平均收储价格3352万元/公顷。
“目前收储主要为国企和城投的地块,一方面在于国企城投地块资产负债关系较为清晰;另一方面,民企地块很多在抵押状态,或有复杂的债权债务关系,不符合收储条件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示,专项债发行速度加快,为土地收储创造条件。此外,地方国企、城投公司作为区域经济稳增长先行军,收储闲置地块既能盘活存量资源、优化经济结构,又能进一步防范风险并推动可持续发展。
报告认为,经过四个多月的落实推进,专项债收储政策已进入密集发布阶段,各地政府通过高频次公告有效改善市场供需预期,并成为当前房地产稳市场政策体系的关键支撑。但是从各地专项债实际落地情况来看,主要投向房地产领域的资金规模只有1600亿元左右。
为此,克而瑞研究中心建议各地主管部门可从两方面进一步优化推进:其一,加速存量收储计划的落地转化,让更多“拟收储”变为“已收储”,推动政策由“稳预期”向“稳市场”实质性转变;其二,着力构建细化信息的透明机制,细化专项债收储地块的权属信息、区域分布及开发进度等数据维度,精准识别不同城市板块的库存压力梯度变化,从而为“一地一策”的精准调控提供动态数据支撑,全面提升因城施策的精准性和可操作性。